2025년 10·15 부동산 대책 완전 분석 - 규제 강화와 시장 전망

📋 핵심 내용 요약

규제지역 확대: 서울 전역 + 경기 12개 지역 토지거래허가구역 지정 (10/20 시행)
대출 한도 축소: 25억 초과 주택 대출 한도 최대 2억원으로 대폭 감소
실거주 의무: 토지거래허가구역 내 주택 구입 시 2년 실거주 필수
DSR 강화: 전세대출 이자 DSR 포함 (10/29 시행)
영향: 연봉 1억원 기준 대출 약 8,600만원 감소

🤖 AI 요약

정부가 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위해 2025년 10월 15일 발표한 종합 대책입니다. 핵심은 투기 수요 차단과 실수요자 보호입니다.

주요 변화: 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되어 주택 구입 시 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 고가 주택(25억 초과)에 대한 대출 한도가 최대 2억원으로 제한되어 고액 투자가 어려워졌습니다. 또한 전세대출 이자가 DSR에 포함되면서 실질적인 대출 가능 금액이 크게 줄어들었습니다.

실질적 영향: 연봉 1억원 직장인의 경우 기존 약 5.5억원에서 4.7억원으로 대출 한도가 약 8,600만원 감소합니다. 이는 실수요자에게도 영향을 미치므로, 주택 구입을 계획 중이라면 자금 계획을 재검토해야 합니다.

대응 전략: 실거주 목적이라면 규제 시행 전 계약 검토, 25억 이하 주택으로 범위 조정, DSR 관리를 위한 기존 대출 정리 등이 필요합니다. 투자 목적이라면 당분간 관망하며 시장 안정화를 지켜보는 것이 현명합니다.

개요

2025년 10월 15일, 정부는 이재명 정부 출범 후 세 번째 부동산 대책인 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다. 이번 대책은 6·27 대출 규제, 9·7 주택 공급 대책에 이어 서울과 수도권의 집값 급등세를 막기 위한 초강도 규제 조치입니다.

최근 서울 성동·마포·광진 등 한강변 지역을 중심으로 집값이 급등하고 투기 수요가 유입되면서, 정부는 규제지역 대폭 확대, 대출 한도 축소, 실거주 의무 부과 등 전방위적 규제 강화에 나섰습니다.

1. 규제지역 대폭 확대

토지거래허가구역 지정

대상 지역:

서울 전역 (25개 자치구)
경기도 12개 지역
- 과천시
- 광명시
- 성남시 분당구, 수정구, 중원구
- 수원시 영통구, 장안구, 팔달구
- 안양시 동안구
- 용인시 수지구
- 의왕시
- 하남시

적용 시점:

2025년 10월 20일부터 효력 발생
10월 19일까지 계약 체결 시 허가 의무 및 실거주 의무 미적용

조정대상지역·투기과열지구 지정

규제지역으로 지정되면 다음과 같은 규제가 적용됩니다:

LTV(담보인정비율): 70% → 40%로 하향
다주택자 규제
- 취득세 중과
- 양도세 중과 (2026년 5월까지 유예 중)
- 청약 재당첨 금지
- 장기보유특별공제 배제
전세대출·신용대출을 통한 주택 구입 금지

실거주 의무 도입

토지거래허가구역에서 주택을 구입하는 경우:

2년 실거주 의무 부과
10월 20일 이후 계약 체결 시 적용
실거주하지 않을 경우 과태료 및 매각 명령 가능

2. 주택담보대출 한도 대폭 축소

주택 시가별 대출 한도

정부는 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도를 주택 시가 기준으로 전면 개편했습니다.

주택 시가	대출 한도	기존 대비
15억원 이하	최대 6억원	유지
15억~25억원	최대 4억원	감소
25억원 초과	최대 2억원	대폭 감소

적용 범위:

은행권, 저축은행, 상호금융, 보험사, 카드사 등 전 금융권 동일 기준
2금융권으로의 ‘보충 레버리지’ 차단

적용 시점:

2025년 10월 16일부터 전면 시행
10월 15일까지 매매계약서 체결 및 계약금 납부 시 기존 규제 적용

실제 대출 가능 금액 예시

연봉 1억원 직장인의 경우:

기존: 약 5억 8,700만원
변경 후: 약 5억 100만원
감소액: 약 8,600만원

연봉 5,000만원 직장인의 경우:

기존: 약 2억 9,400만원
변경 후: 약 2억 5,100만원
감소액: 약 4,300만원

3. DSR 규제 강화

전세대출 이자 DSR 포함

적용 시점: 2025년 10월 29일부터

주요 변경:

전세대출 이자가 DSR(총부채원리금상환비율)의 분자(상환액)에 포함
전세대출 원금은 제외, 이자 상환분만 반영
적용 대상: 수도권·규제지역의 1주택자 (임차인 기준)

DSR 규제 강화 영향

소득 5,000만원~1억원 차주의 경우:

규제지역 대출 한도 약 6.6~14.7% 감소

예시:

소득 5,000만원 차주가 2억원 전세대출 보유 시
DSR 최대 14.8%포인트 상승
실제 주담대 대출 가능 금액 크게 감소

스트레스 금리 상향

기존: 1.5% 변경: 3.0%

수도권 및 규제지역 내 주택담보대출의 스트레스 금리가 2배로 상향되어, 대출 심사가 더욱 엄격해집니다.

4. 세제 개편 방향

현행 유지 사항

이번 10·15 대책에서 즉각적인 세제 강화는 제외되었습니다:

양도소득세: 다주택자 중과 2026년 5월까지 유예 지속
종합부동산세: 즉각적 인상 없음
취득세: 규제지역 지정으로 인한 다주택자 중과는 유지

향후 세제 개편 계획

시기: 2025년 4분기 중 세제 TF 구성

검토 방향:

보유세 강화 검토
- 종합부동산세, 재산세 등
- 시장 과열 지속 시 인상 가능
거래세 완화 검토
- 거래 촉진을 위한 취득세 조정
특정 지역 수요 쏠림 완화
- 지역별 차등 과세 가능성

정부 입장:

“세제는 가급적 최후의 수단”
“주택 가격 안정을 위한 세제 활용은 신중해야 함”
시장 영향과 과세 형평 등을 감안해 구체적 방안 마련 예정

5. 감독 및 단속 강화

불법 거래 조사

2025년 말까지:

‘가격 띄우기’ 의심 거래 기획조사
- 허위 매물, 이중 계약 등 불법 행위 집중 단속
사업자대출 용도 유용 실태 전수조사
- 사업자금 명목으로 부동산 투기에 활용하는 사례 적발

신고센터 및 감독기구 설치

부동산탈세 신고센터
- 국세청 전국 7개 지방청에 정보 수집팀 운영
- 과열지역 탈세 정보 수집 및 신속 대응 체계 구축
- 30억원 이상 한강변 초고가 주택 전수 검증
- 외국인·미성년자 고가 주택 매입 시 자금 출처 강화 검증
부동산 불법행위 전담 감독기구 (2026년 중)
- 국무총리실 산하에 설치 예정
- 부동산 범죄 전담 조직으로 범정부 역량 결집
- 불법 거래 상시 감시 체계 구축

부동산 범죄 특별단속

2025년 10월부터:

검찰, 경찰, 국세청 등 합동 단속
다운계약서, 명의신탁, 불법 전매 등 집중 단속

6. 주택 공급 대책

135만 가구 공급 계획

기간: 2026년~2030년 목표: 수도권 연간 27만 가구, 5년간 총 135만 가구 주택 공급

9·7 주택공급 대책 후속 조치 (2025년 내):

노후 청사 활용
- 정부·공공기관 노후 청사 부지 활용
국공유지 활용
- 유휴 국공유지를 주택 공급 부지로 전환
후보지 발표 (2025년 12월 예정)
- 주택 공급 후보지 구체적 위치 공개
노후 영구임대주택 재건축
- 서울 우수 입지 노후 영구임대주택 2.3만 가구를 분양·임대 혼합형으로 재건축

LH 개혁 방안

목표: 공급 속도 향상

LH 직접 시행 방안 검토
신속한 주택 공급을 위한 조직 개편
공공 주도 주택 공급 확대

7. 상황별 체크리스트

10월 19일까지 계약한 경우

✅ 토지거래허가구역 적용 제외

허가 의무 없음
2년 실거주 의무 없음

⚠️ 대출 규제는 적용

10월 15일까지 계약금 납부한 경우만 기존 대출 규제 적용

10월 20일 이후 계약하는 경우

❌ 토지거래허가구역 적용

주택 구입 시 허가 필요
2년 실거주 의무 부과

❌ 강화된 대출 규제 적용

시가 15억원 초과 시 대출 한도 4억원
시가 25억원 초과 시 대출 한도 2억원

❌ DSR 규제 강화 (10월 29일부터)

전세대출 이자 DSR 포함
스트레스 금리 3.0% 적용

다주택자의 경우

⚠️ 규제지역 지정으로 인한 규제

LTV 40% 적용
취득세 중과
청약 재당첨 금지
전세대출·신용대출로 주택 구입 불가

📋 향후 세제 강화 가능성

양도세 중과 유예 2026년 5월 종료 예정
보유세 강화 검토 중

8. 시장 전망 및 평가

긍정적 평가

시민단체 (경실련 등):

“투기 수요 억제를 위한 필요한 조치”

찬성 측 의견:

실수요자 보호를 위한 투기 차단
한강변 등 과열 지역 집중 규제 필요
실거주 의무로 투기 수요 근본 차단

비판적 평가

부동산 전문가:

“수도권 집중 규제로 지방 시장 위축 우려”

반대 측 의견:

실수요자도 대출 제약으로 피해
공급 확대 없는 수요 억제는 한계
세제 강화 없이 규제 효과 제한적

과거 대책과의 비교

문재인 정부와의 차이점:

세제 강화 제외
- 문재인 정부: 종부세·양도세 즉각 인상
- 이재명 정부: 세제 강화 향후 과제로 유보
규제 강도
- 문재인 정부: 전국적 규제
- 이재명 정부: 수도권 집중 규제 (서울 전역 + 경기 12개 지역)
공급 대책 병행
- 9·7 대책(130만 가구)과 연계 추진

9. 향후 과제

단기 과제 (2025년 내)

✅ 규제 실효성 검증
- 규제 회피 사례 모니터링
- 풍선 효과 차단
✅ 주택 공급 후보지 발표
- 노후 청사, 국공유지 활용 구체화
✅ 세제 개편 방향 결정
- 4분기 세제 TF 운영

중장기 과제 (2026년 이후)

📋 135만 가구 공급 차질 없는 추진
- 2026년부터 연간 27만 가구 본격 공급 시작
📋 부동산 불법행위 전담 감독기구 설치
- 2026년 중 국무총리실 산하 신설
📋 세제 개편 시행
- 보유세·거래세 조정
- 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월)

결론

10·15 부동산 대책은 이재명 정부가 서울과 수도권 집값 급등에 대응하기 위해 내놓은 초강도 규제 조치입니다.

핵심 특징:

서울 전역 + 경기 12개 지역 규제지역 지정
시가별 주택담보대출 한도 전면 개편
실거주 의무 도입으로 투기 수요 차단
세제 강화는 향후 과제로 유보

실효성 논란:

찬성: 투기 수요 차단에 필요한 조치
반대: 실수요자 피해, 공급 확대 없는 규제는 한계

정부는 이번 대책과 함께 9·7 주택 공급 대책(135만 가구)을 병행 추진하여 수요 억제와 공급 확대를 동시에 추구하고 있습니다. 향후 세제 개편, 공급 대책 추진 상황 등이 시장 안정화의 핵심 변수가 될 것으로 전망됩니다.

참고 자료

이 글은 2025년 10월 18일 기준 공개된 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 세부 시행령이나 후속 조치는 변경될 수 있으니, 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

부동산 투자나 대출 관련 결정을 하실 때는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.